Deux loueurs en LMNP avec le même loyer peuvent payer des impôts très différents. Tout dépend du régime choisi.
Micro-BIC, régime réel, amortissements : on s’y perd vite. On fait le tri pour vous aider à choisir, et à voir ce que l’amortissement change quand vous vendez votre logement.
Comptabilité LMNP en 2026 : micro-BIC, réel et déclarations
Cet article vous explique la comptabilité en LMNP. Vous y verrez les régimes micro-BIC et réel, la manière de déclarer, l’amortissement du logement meublé, ainsi que les déficits et les plus-values à la revente en 2026.
La location meublée relève des bénéfices industriels et commerciaux, ou BIC. En 2026, le micro-BIC dépend du type de logement et du montant de vos recettes.
| Type de location | Revenus 2025, déclarés en 2026 | Revenus 2026 | Abattement |
|---|---|---|---|
| Location meublée classique, notamment longue durée | 77 700 € | 83 600 € | 50 %, minimum 305 € |
| Meublé de tourisme classé et chambre d’hôtes | 77 700 € | 83 600 € | 50 %, minimum 305 € |
| Meublé de tourisme non classé | 15 000 € | 15 000 € | 30 %, minimum 305 € |
Le plafond applicable est celui de l’année précédente ou de l’avant-dernière année. Pour une activité récente, le chiffre d’affaires est ajusté au prorata de la période d’exploitation.
Le seuil de 83 600 € concerne les revenus perçus à partir de 2026. Pour les revenus de 2025 déclarés en 2026, le plafond des locations classiques reste à 77 700 €.
Le montant à déclarer au micro-BIC comprend les loyers, les charges facturées au locataire et les provisions pour charges. Additionnez-les avant de comparer votre chiffre d’affaires au plafond.
Prenons un exemple : 20 000 € de recettes issues d’une location meublée classique en 2026. Au micro-BIC, l’abattement de 50 % retient 10 000 € de résultat imposable, avant le barème progressif de l’impôt sur le revenu.
Au micro-BIC, vous déclarez les recettes brutes, et l’administration applique l’abattement. Vous ne déduisez ni les intérêts, ni les travaux, ni l’amortissement. Au réel, vous déduisez les charges réelles et les amortissements, mais votre comptabilité est plus complète.
Le statut LMNP dépend des recettes du foyer et des autres revenus
Les deux conditions du statut LMP
Vous relevez du statut LMP si deux conditions sont réunies. D’abord, vos recettes annuelles de location meublée doivent dépasser 23 000 € toutes taxes comprises. Ensuite, ces recettes doivent être supérieures à vos autres revenus d’activité soumis à l’impôt sur le revenu.
Les autres revenus pris en compte comprennent notamment :
- les salaires
- les pensions et rentes viagères
- les bénéfices industriels et commerciaux d’une autre activité
- les bénéfices agricoles
- les bénéfices non commerciaux
- certains revenus de gérants et associés
On apprécie ces conditions au niveau de tout le foyer fiscal. Les loyers de plusieurs logements meublés s’additionnent, même si les biens appartiennent à des membres différents du foyer.
Les règles sociales peuvent différer des règles fiscales
Les loueurs de meublés de tourisme dont les recettes dépassent 23 000 € par an doivent s’affilier au régime général des travailleurs indépendants. L’Urssaf calcule et recouvre alors les cotisations.
Si vos revenus ne sont pas soumis aux cotisations des travailleurs indépendants, ils relèvent en principe des prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine. En 2026, le taux global pour les revenus nets de location meublée est de 18,6 %.
Les revenus nets correspondent aux recettes moins l’abattement ou les charges déductibles. Ils restent soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu, pas au prélèvement forfaitaire unique.
Le statut LMNP ne veut pas dire que vos loyers échappent aux cotisations ou aux prélèvements sociaux. Vérifiez séparément la qualification fiscale de votre activité et son traitement social, surtout en location touristique.
L’immatriculation LMNP fournit un SIRET sous quinze jours
La déclaration commence après la première location
Vous devez déclarer le début de votre activité dans les quinze jours suivant le premier jour de location. Pour cela, faites la démarche en ligne sur le guichet des formalités des entreprises.
Cette formalité permet :
- de déclarer l’existence de l’activité ;
- d’obtenir un numéro SIRET ;
- de choisir ou de signaler le régime fiscal.
Préparez vos informations : votre identité, votre adresse, le bien loué, la date de début d’activité et le mode d’exploitation. Si plusieurs logements sont rattachés à la même activité, identifiez clairement chacun d’eux dans votre suivi comptable.
Le micro-BIC se déclare avec la 2042-C-PRO
Au micro-BIC, vous reportez le montant brut de vos recettes sur la déclaration complémentaire des revenus n° 2042-C-PRO. Les cases changent selon que vous louez un meublé classique, un meublé de tourisme classé ou un meublé non classé.
Vous n’envoyez ni bilan, ni compte de résultat, ni liasse fiscale pour cette activité. Gardez en revanche les documents qui justifient vos recettes : relevés, contrats, factures et états transmis par les plateformes.
Le régime réel exige une liasse fiscale
Au régime réel, vous déposez une déclaration de résultat n° 2031 avec les tableaux de la liasse fiscale. Si vous relevez du régime réel simplifié, cela inclut notamment les formulaires n° 2033-A-SD à 2033-G-SD. Le résultat fiscal est ensuite reporté sur la déclaration n° 2042-C-PRO.
Vous télédéclarez la liasse depuis l’espace professionnel du site des impôts, ou vous la transmettez par un intermédiaire habilité. Pour un exercice clos le 31 décembre, le dépôt doit être fait au plus tard le 15 mai.
L’option pour le réel se renouvelle automatiquement
Vous pouvez choisir le régime réel au début de l’activité ou en cours de route. Vous exercez l’option avec la déclaration de création, ou par le dépôt de la déclaration n° 2031 dans les délais prévus.
L’option dure un an et se renouvelle seule. Pour revenir au micro-BIC, dénoncez-la auprès du service des impôts des entreprises avant la date limite de dépôt de la déclaration n° 2031 de l’année précédant ce retour.
Au réel, seules les charges justifiées liées à la location se déduisent
Les dépenses doivent concerner le logement loué
Une charge déductible doit servir l’activité de location. Elle doit aussi se rattacher à l’exercice concerné et être justifiée par une pièce. Les dépenses personnelles ne peuvent pas réduire le résultat de la location.
Les principales catégories de charges déductibles comprennent :
- Les intérêts et frais liés à l’emprunt immobilier
- Les frais d’agence et de gestion
- Les primes d’assurance du logement
- Les dépenses d’entretien et de réparation
- Les frais de comptabilité et de télétransmission
Certaines dépenses améliorent le logement sur la durée. Elles ne se déduisent pas tout de suite. Elles entrent dans le calcul de l’amortissement, selon leur nature et leur durée d’utilisation.
Le résultat dépend du rattachement comptable
Au régime réel, chaque dépense doit être rattachée au bon exercice. Une facture payée au début de l’année suivante peut relever de l’année précédente. C’est le cas si elle concerne une charge déjà engagée à la clôture.
Gardez tous vos justificatifs, classés par année et par logement :
- Factures et relevés bancaires
- Appels de fonds
- Contrats d’assurance
- Tableaux d’emprunt
- Justificatifs de travaux
Si vos charges dépassent vos loyers, le résultat peut être déficitaire. Distinguez alors le déficit dû aux charges de celui dû à un amortissement excessif. Leurs règles ne sont pas les mêmes.
L’amortissement LMNP réduit le résultat sans créer de déficit fiscal
Le terrain reste exclu de la base amortissable
Au régime réel, vous pouvez amortir le logement, les travaux et les meubles. Le terrain, lui, ne s’amortit pas. L’amortissement répartit le coût d’un bien sur sa durée d’utilisation.
Le logement se découpe en composants. Une toiture, une installation électrique et une structure ne s’usent pas au même rythme. Voici des repères de durées, à adapter à chaque bien :
| Élément | Durée indicative | Particularité |
|---|---|---|
| Gros œuvre | 40 à 80 ans | Durée longue, à adapter à l’immeuble |
| Toiture et étanchéité | 15 à 30 ans | Dépend de la nature des travaux |
| Installations techniques | 15 à 30 ans | Électricité, chauffage ou plomberie |
| Aménagements intérieurs | 10 à 15 ans | Revêtements, cloisons et équipements fixes |
| Mobilier et électroménager | 5 à 10 ans | Durée liée à l’usure attendue |
| Terrain | Non amortissable | Il est retiré de la base de calcul |
Ces durées sont des repères, pas un barème automatique. Votre découpage doit coller à l’état, à la nature et à l’usage réel du bien.
Le calcul repose sur une annuité linéaire
Pour chaque composant, vous divisez la valeur amortissable par la durée retenue. Le résultat est l’annuité. La somme des annuités donne l’amortissement théorique de l’exercice.
Prenons un logement acquis 250 000 €, dont 40 000 € pour le terrain. La base amortissable du bâti est donc de 210 000 €. Chaque fraction se amortit sur sa propre durée. Les meubles achetés à part s’amortissent sur cinq à dix ans.
Mais l’annuité ne peut pas dépasser un plafond fiscal. Elle ne doit pas excéder les loyers, moins les autres charges déductibles liées au logement.
Avec 12 000 € de loyers et 3 000 € de charges déductibles, l’amortissement imputable ne peut pas dépasser 9 000 €. Si l’amortissement calculé atteint 11 000 €, la différence de 2 000 € est mise en report.
Les amortissements non déduits restent suivis
La part qui dépasse le plafond n’est pas perdue. Elle est notée dans un tableau de suivi. Vous pourrez l’utiliser lors d’un exercice bénéficiaire ultérieur.
Les amortissements régulièrement différés peuvent être reportés sans limitation de durée, à condition d’avoir été correctement comptabilisés. Conservez donc le tableau d’amortissement avec les comptes annuels.
Bon à savoir : L’amortissement peut ramener le résultat fiscal à zéro, mais il ne peut pas créer un déficit LMNP. Les amortissements non utilisés doivent être différés et suivis séparément des déficits issus des charges.
Les déficits LMNP se reportent dix ans sans réduire les salaires
Un déficit LMNP naît quand vos charges déductibles dépassent vos loyers. Les amortissements ne créent pas de déficit fiscal, car leur déduction est plafonnée.
Ce déficit ne s’impute ni sur vos salaires, ni sur vos pensions, ni sur vos revenus fonciers, ni sur vos revenus financiers. Il ne sert qu’à réduire des bénéfices LMNP, c’est-à-dire ceux de votre location meublée non professionnelle.
Vous pouvez reporter ce déficit pendant dix ans. Chaque année, utilisez d’abord le plus ancien. Ainsi, il ne sera pas perdu.
Gardez vos déclarations n° 2031, vos liasses fiscales, vos tableaux de calcul et vos justificatifs de résultat. Ils vous indiquent l’origine, le montant et la durée restante de chaque déficit.
Un tableau de suivi indique le solde restant de chaque déficit et sa date limite d’utilisation.
Le délai court à partir de l’année du déficit. Un déficit de 2026 doit donc être suivi jusqu’à la dernière année autorisée.
Le déficit d’un loueur en meublé professionnel peut, sous conditions, s’imputer sur le revenu global du foyer. La part non utilisée tout de suite bénéficie ensuite d’un report spécifique.
Depuis 2025, les amortissements déduits augmentent la plus-value LMNP
La réforme concerne les cessions réalisées depuis le 15 février 2025
Pour les ventes faites depuis le 15 février 2025, le prix d’acquisition pris en compte pour la plus-value est diminué des amortissements déduits au titre de la location meublée. Vous êtes donc concerné si vous vendez après cette date.
Plus les amortissements déduits ont réduit vos bénéfices, plus le prix d’acquisition retenu à la revente est bas. La plus-value grimpe alors. Les amortissements calculés mais non déduits faute de bénéfice suffisant ne sont pas traités de la même manière.
Le calcul reste celui des plus-values immobilières des particuliers
En LMNP, la vente relève des plus-values immobilières des particuliers. La plus-value brute est la différence entre le prix de cession corrigé et le prix d’acquisition corrigé.
Un abattement pour durée de détention s’applique ensuite. L’exonération d’impôt sur le revenu arrive après 22 ans de détention. L’exonération des prélèvements sociaux arrive après 30 ans.
La plus-value imposable est soumise à l’impôt sur le revenu au taux de 19 % et aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 %, avant application des exonérations ou abattements prévus.
Certaines résidences bénéficient d’une exception
La minoration ne s’applique pas à certains biens situés dans des résidences destinées à des publics précis. Ces publics sont les suivants.
Sont concernés les étudiants, les personnes de moins de 30 ans en formation ou en stage, les personnes en contrat de professionnalisation ou d’apprentissage et les personnes âgées de plus de 65 ans.
- Étudiants
- Personnes de moins de 30 ans en formation ou en stage
- Personnes en contrat de professionnalisation ou d’apprentissage
- Personnes âgées de plus de 65 ans
L’amortissement réduit souvent votre résultat imposable pendant la détention. Il peut aussi augmenter la plus-value lors de la vente. Intégrez donc la revente dans votre comparaison entre micro-BIC et régime réel.
L’expert-comptable accompagne la liasse fiscale et les amortissements
L’accompagnement couvre plusieurs tâches
Un expert-comptable spécialisé peut établir votre comptabilité annuelle. Il enregistre les recettes et les charges. Il crée le tableau des immobilisations et calcule les amortissements par composants.
Son intervention peut aussi comprendre :
- la préparation de la déclaration n° 2031 ;
- le suivi des amortissements différés et des déficits reportables ;
- la télétransmission de la liasse fiscale ;
- l’aide au choix entre micro-BIC et réel.
Les tarifs varient selon le nombre de biens
Certains prestataires proposent la comptabilité LMNP en ligne à partir de 49 € HT par mois. Le prix monte avec le nombre de logements. Il dépend aussi du niveau d’accompagnement, de la tenue comptable et des services inclus.
Avant de souscrire, vérifiez notamment :
- si la liasse fiscale est comprise ;
- si la télétransmission est incluse ;
- si le calcul des amortissements est réalisé par composants ;
- si le suivi des déficits est prévu les années suivantes.
Sources
Avant de choisir entre micro-BIC et régime réel, comparez vos recettes au plafond applicable et chiffrez l’amortissement de votre logement. Demandez ensuite à votre expert-comptable un tableau de suivi des déficits et des amortissements différés, car ces montants pèseront sur la plus-value lors de la revente.
