Le coût de création d'une SCI dépend fortement des choix que vous ferez : rédaction des statuts par vos soins ou par un professionnel, apport immobilier ou non, régime fiscal choisi.
Dans la configuration la plus simple et économique, comptez environ 315 € de frais administratifs incompressibles. Pour une solution intermédiaire, les plateformes juridiques en ligne proposent des forfaits d'accompagnement autour de 99-200 € HT (soit environ 415 € au total avec les frais administratifs), offrant un bon compromis entre économie et sécurité juridique. Pour une création avec accompagnement complet par un notaire, le budget peut atteindre 2 000 à 3 000 €.
Avant de vous lancer, évaluez bien l'utilité d'une SCI pour votre projet immobilier et n'hésitez pas à comparer les offres de services pour optimiser vos frais de constitution.
📊 Synthèse des coûts de création d'une SCI
Pour vous aider à budgétiser votre projet, voici un récapitulatif des principaux frais liés à la création d'une SCI en 2025, des dépenses obligatoires aux options facultatives.
Poste de dépense | Montant typique |
|---|---|
Capital social | Libre (1 € minimum légal) |
Frais de dépôt du capital | 0 € à 200 € (banque) |
Annonce légale | 226,80 € TTC |
Immatriculation RCS | 66,88 € |
Déclaration bénéficiaires effectifs | 21,41 € |
Total frais administratifs obligatoires | ≈ 315 € TTC |
Honoraires rédaction statuts (option) | 0 € à 2500 € HT selon prestataire |
Frais notaire (si apport immeuble) | Variable selon valeur du bien |
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📚 Introduction au concept de SCI
Une Société Civile Immobilière (SCI) est une structure juridique permettant à plusieurs personnes de détenir et gérer ensemble des biens immobiliers. Il s'agit d'une personne morale constituée par au minimum deux associés, dont l'objectif est d'administrer un ou plusieurs immeubles.
Dans ce fonctionnement, le patrimoine immobilier est apporté à la société qui en devient propriétaire, et chaque associé reçoit des parts sociales proportionnelles à son apport. Contrairement à l'indivision (propriété commune informelle suite à un héritage, par exemple), la SCI offre un cadre plus structuré pour la gestion collective de biens immobiliers.
✅ Avantages de la SCI
- 🏢 Facilitation de la gestion à plusieurs : évite les règles strictes de l'indivision
- 👨👩👧👦 Préparation de la transmission : permet de donner graduellement des parts aux enfants
- 💼 Optimisation fiscale successorale possible
- 🛡️ Séparation du patrimoine privé et du bien immobilier
❌ Inconvénients à considérer
- 📝 Coûts et formalisme : frais de création et obligations administratives
- ⚠️ Responsabilité illimitée des associés (pas de protection du passif comme en SARL)
- 📊 Fiscalité des plus-values potentiellement moins favorable dans certains cas
💰 Les différents postes de dépenses
Créer une SCI implique plusieurs types de frais qu'il est important d'anticiper. Voici le détail des dépenses à prévoir pour mettre en place votre structure immobilière.
1. 📄 Frais administratifs
Frais de greffe
Le coût d'immatriculation au Registre du Commerce et des Sociétés s'élève à environ 66,88 € TTC en 2025. Ce montant se décompose en :
- 58,85 € TTC d'émoluments du greffe
- 8,03 € (non soumis à TVA) de frais de dépôt d'actes
À cela s'ajoute le coût de la déclaration des bénéficiaires effectifs (DBE) lors de l'immatriculation, tarifée à 21,41 € TTC en 2025.
Publication dans un journal d'annonces légales
La publication d'un avis de constitution dans un journal d'annonces légales est obligatoire. Depuis 2021, les coûts sont forfaitaires et fixés par arrêté:
- Pour l'annonce de constitution d'une SCI, le tarif 2024 applicable en France métropolitaine est de 189 € hors taxes, soit 226,80 € TTC (avec TVA 20%)
- Ce tarif peut être légèrement plus élevé dans certains DOM (La Réunion, Mayotte : 221 € HT)
2. 💼 Honoraires et prestations externes
Coût d'un notaire
Si aucun bien immobilier n'est apporté lors de la création, les services d'un notaire ne sont pas obligatoires. Toutefois, en présence d'un apport d'immeuble, un acte notarié est indispensable. Les frais comprennent:
- Émoluments du notaire : environ 0,399% de la valeur du bien apporté + 198,92 € HT (hors TVA)
- TVA (20%) et petits débours (frais de cadastre, inscription au service de publicité foncière)
💡 Exemple: Pour un bien immobilier apporté valorisé à 200 000 €, les émoluments notariés s'élèveraient à environ 1 200 € TTC.
Coût d'un avocat/juriste
Si vous souhaitez être accompagné pour la rédaction des statuts:
- Plateformes juridiques en ligne: environ 99 € HT
- Notaire, avocat ou expert-comptable: entre 1 500 € et 2 500 € HT pour une SCI standard
3. 💵 Capital social et implications financières
Capital fixe vs capital variable
Bonne nouvelle : aucun capital minimum n'est imposé par la loi pour une SCI. En théorie, 1 € suffit pour constituer le capital social. En pratique toutefois, les associés choisissent souvent un capital plus conséquent (quelques centaines ou milliers d'euros) pour donner de la crédibilité à la société.
Le capital peut être:
- Fixe: montant figé nécessitant une procédure pour toute modification
- Variable: montant plancher et plafond permettant l'entrée/sortie d'associés plus facilement
Montant minimal ou symbolique
👉 Conseil: Même si 1 € est légalement suffisant, un capital de 1000 € est fréquemment adopté dans les SCI familiales pour faciliter la répartition (ex: 100 parts de 10 € chacune) et couvrir certains frais initiaux.
📋 Les démarches officielles
Pour créer une SCI, plusieurs étapes administratives sont incontournables:
🔍 Enregistrement des statuts
Les étapes de constitution d'une SCI sont:
- Rédaction des statuts de la SCI, par les associés ou un professionnel
- Dépôt du capital social sur un compte bloqué (banque ou Caisse des Dépôts) et obtention d'une attestation de dépôt des fonds
- Publication d'un avis de constitution dans un journal d'annonces légales du département du siège
- Constitution du dossier d'immatriculation: formulaire M0 Société Civile, statuts signés, attestation de parution de l'annonce, etc.
- Dépôt du dossier sur le guichet unique électronique et paiement des frais d'immatriculation
- Réception du Kbis quelques jours plus tard
Le processus prend généralement 2 à 4 semaines du début à la fin, selon la rapidité des formalités et du greffe.
📰 Publication de l'avis de constitution
L'annonce doit être publiée après la signature des statuts et avant la demande d'immatriculation. Vous pouvez choisir n'importe quel journal habilité du département du siège. Depuis 2020, des services de presse en ligne (SPEL) peuvent également publier des annonces légales de manière dématérialisée.
Une fois l'annonce publiée et payée, le journal délivre une attestation de parution qui devra être jointe au dossier d'immatriculation de la SCI.
📄 Délivrance du K-bis
Le Kbis est le document officiel attestant l'existence juridique de votre SCI. Il est délivré par le greffe du tribunal de commerce après vérification de votre dossier d'immatriculation et paiement des frais. Ce document contient toutes les informations légales de votre société: dénomination, forme juridique, capital, siège social, activité, dirigeants, etc.
🎁 Aides et exonérations possibles
🏆 Cas particuliers
Contrairement à d'autres formes juridiques, les SCI ne bénéficient pas de subventions spécifiques pour leur création. Cependant, certaines exonérations fiscales peuvent s'appliquer:
- Exonération de droits d'enregistrement: Si la SCI est soumise à l'impôt sur le revenu (IR), l'apport pur et simple d'immeuble est exonéré de droits d'enregistrement (0 € de taxe, hors frais notariés)
🌍 Conditions pour bénéficier de réductions
Le choix du régime fiscal peut influencer certains coûts initiaux:
- En cas d'apport d'immeuble, opter pour l'IS à la création provoquerait l'application immédiate de droits d'enregistrement de 5% sur la valeur du bien apporté
- À l'inverse, constituer la SCI sous le régime IR permet une exonération totale des droits d'apport
À noter que l'exonération ne s'applique qu'aux apports "purs et simples", c'est-à-dire sans contrepartie autre que des parts sociales, et uniquement pour les sociétés de personnes non soumises à l'IS.
🧮 Cas pratiques et exemples chiffrés
Pour illustrer concrètement les frais de création d'une SCI, examinons plusieurs scénarios types:
💼 Exemple 1: SCI familiale "classique", sans apport immobilier initial
Monsieur et Madame X décident en 2025 de créer une SCI familiale pour acheter une maison à mettre en location. Ils rédigent eux-mêmes les statuts et réalisent les formalités sans intermédiaire. Leurs dépenses:
- Capital social: 1 000 € (déposé sans frais bancaires)
- Annonce légale: 226,80 € TTC
- Immatriculation au RCS: 66,88 € TTC
- Déclaration des bénéficiaires effectifs: 21,41 € TTC
- Autres frais: environ 30 € (fournitures, déplacements)
Total: Environ 315 € TTC de frais administratifs directs.
🏢 Exemple 2: SCI avec apport d'un bien immobilier existant
Trois frères souhaitent mettre la maison de famille (estimée 300 000 €) en SCI. Étant donné qu'il y a un apport immobilier, ils doivent recourir à un notaire:
- Frais de notaire: environ 1 400 € TTC (acte d'apport, aucune taxe de 5% car régime IR)
- Frais d'annonce légale: 226,80 € TTC
- Frais d'immatriculation RCS (+ DBE): environ 90 € TTC
- Honoraires de rédaction: inclus dans les frais de notaire
Total: environ 1 720 € TTC.
🏗️ Exemple 3: SCI d'investissement locatif avec accompagnement professionnel
Mme D mandate un cabinet d'avocats pour tout gérer. Les avocats facturent un forfait de 2 000 € HT couvrant conseil, rédaction et formalités. En sus, Mme D paye les frais légaux (~315 €).
Total: environ 2 630 € TTC.
🚫 Les erreurs courantes à éviter
⚠️ Négliger certains frais
Une erreur fréquente consiste à ne pas anticiper tous les coûts liés à la création d'une SCI. Au-delà des frais d'immatriculation, n'oubliez pas:
- Les frais d'annonce légale (environ 230 € TTC)
- Les éventuels honoraires de rédaction des statuts
- Les frais de notaire en cas d'apport immobilier
💸 Opter pour un capital insuffisant
Bien qu'aucun minimum légal ne soit imposé, un capital trop faible peut être mal perçu par les partenaires (banques, fournisseurs) et insuffisant pour couvrir les premières dépenses de la SCI.
📊 Ne pas anticiper les coûts d'expertise comptable
Si la SCI engage une activité locative significative, prévoir le coût d'un expert-comptable (entre 500 € et 1 500 € par an selon les prestations). Même sous le régime IR, une tenue minimale des comptes reste nécessaire.
❓ Foire aux questions (FAQ)
💰 Combien coûte la création d'une SCI sans notaire?
En faisant le minimum soi-même, comptez environ 300 à 400 € TTC de frais incompressibles (annonce légale, greffe, dépôt registre bénéficiaires). Ces frais sont dus que vous fassiez les démarches vous-même ou par intermédiaire.
📝 Quel est le tarif moyen pour la rédaction des statuts?
Le coût varie selon l'option choisie:
- Gratuit si vous les rédigez vous-même
- 99 € HT via un service juridique en ligne comme LegalPlace
- 1 500–2 500 € HT par un professionnel traditionnel (notaire, avocat)
💻 Peut-on créer une SCI en ligne pour moins cher?
Oui, plusieurs plateformes juridiques en ligne proposent des offres de création de SCI "clé en main". Le coût typique pour la rédaction des statuts via une plateforme juridique se situe autour de 99€ HT. Ce tarif inclut souvent un accompagnement pour remplir les formulaires, mais pas les débours administratifs (annonce légale, greffe) qui restent à payer en sus.
🔗 Ressources utiles
Pour plus d'informations sur la création d'une SCI, vous pouvez consulter:
- Service-Public.fr: fiches pratiques sur la création d'entreprises et les SCI
- Ministère de l'Économie: article "Société civile immobilière : comment ça marche?"
- Infogreffe: détails des coûts et formalités
